Rủi ro Rủi ro trong đó, tôi nghĩ có hai loại 1 - chuyển nhượng

Từ đầu năm nay, tôi thường xuyên nhận được các cuộc gọi từ ngân hàng hoặc công ty trung gian giới thiệu về mức lãi suất thấp hiện nay và hỏi tôi có nhu cầu vay tiền không. Tôi nghĩ nhiều người cũng đã nhận được những cuộc gọi tương tự như vậy.

Vào thứ Bảy tuần trước, tôi đã hẹn gặp hai công ty trung gian để tìm hiểu thêm thông tin. Cả hai công ty đều nằm ở khu vực Qianjiang New City của Hàng Châu.

Quy xem ty le keo trình

Lãi suất chắc chắn là yếu tố then chốt quyết định việc này có đáng làm hay không, nhưng rủi ro lại xuất hiện nhiều hơn trong quy trình thực hiện, liệu có bị lừa hay không và vấn đề tuân thủ pháp luật ra sao. Vì vậy, tôi tập trung vào việc tìm hiểu kỹ toàn bộ quy trình thực hiện.

Sau hai lần trao đổi, quy trình nghiệp vụ của họ đại khái như sau:

1. Khách hàng cung cấp thông tin tín dụng và xác định rõ nhu cầu, bên trung gian sẽ đưa ra phương án cho vay thế chấp, hai bên đạt được thỏa thuận.
2. Khách hàng nộp đơn xin thanh toán trước cho ngân hàng cũ và cần nhận được văn bản phê duyệt đồng ý thanh toán trước từ ngân hàng. Quá trình này thường mất khoảng một tháng.
3. Khách hàng đến Sở Tài nguyên và Quy hoạch Đô thị để lấy Giấy chứng nhận quyền hạn khác (quyển xanh), khác với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (quyển đỏ).
4. Sau khi có văn bản phê duyệt thanh toán trước và Giấy chứng nhận quyền hạn khác, khách hàng ký hợp đồng dịch vụ với công ty trung gian. Công ty trung gian bắt đầu chuẩn bị giấy phép kinh doanh, hợp đồng mua bán và các tài liệu cần thiết để xử lý khoản vay thế chấp, cũng như vốn tạm ứng để trả trước khoản vay. Hợp đồng này yêu cầu đặt cọc một khoản tiền bảo đảm, dao động từ vài nghìn đến mười nghìn đồng, tùy theo thỏa thuận.
5. Để tiết kiệm chi phí vốn tạm ứng, thông thường vào ngày hôm trước thanh toán, bên cung cấp vốn sẽ chuyển tiền vào tài khoản của khách hàng.
6. Khách hàng tiến hành thanh toán trước.
7. Tại ngân hàng mới, khách hàng làm thủ tục vay thế chấp, từ lúc nộp hồ sơ đến khi giải ngân, họ nói rằng không quá 3 ngày làm việc. Thời hạn vay tối đa có thể lên tới 20 năm, cách thức trả nợ có thể chọn trả lãi trước rồi trả gốc sau hoặc trả góp cả gốc lẫn lãi.
8. Sau khi giải ngân, khách hàng hoàn trả vốn tạm ứng cùng các khoản phí liên quan và thanh toán phí dịch vụ cho công ty trung gian.

Quy trình này liên quan đến nhiều bên khác nhau, các vai trò quan trọng bao gồm: khách hàng, ngân hàng cũ, ngân hàng mới, công ty trung gian và bên cung cấp vốn.

Đối với khách hàng, trong suốt quá trình này có hai hợp đồng quan trọng:

1. Hợp đồng dịch vụ ký với công ty trung gian
2. Hợp đồng vay thế chấp ký với ngân hàng mới

Sau khi hoàn thành toàn bộ quy trình, hợp đồng dịch vụ sẽ kết thúc, đối với khách hàng chỉ còn lại hợp đồng vay thế chấp với ngân hàng, việc duy nhất cần làm là trả nợ đúng kỳ hạn.

Tại một trong những công ty, tôi đã xem qua mẫu hợp đồng dịch vụ dành cho khách hàng. Đây là một hợp đồng cơ bản, phần nhạy cảm nhất có lẽ là điều khoản vi phạm hợp đồng, theo mẫu mà tôi xem thì nếu khách hàng vi phạm hợp đồng sẽ phải trả một tỷ lệ phần trăm trên tổng số tiền vay dưới dạng phí phạt vi phạm.

Trong quy trình, có một Giấy chứng nhận quyền hạn khác (quyển xanh), công ty trung gian giải thích rằng đây là tài liệu mà bên cung cấp vốn cần kiểm tra, nó đáng tin cậy hơn so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (quyển đỏ) và khó làm giả hơn.

Lãi suất và phí

Miễn là lịch sử tín dụng không có vấn đề, lãi suất vay thế chấp từ ngân hàng thường có thể đạt được mức 3%, tức là lãi suất trong hợp đồng vay với ngân hàng mới sẽ là 3%. Phần này công ty trung gian không có nhiều quyền kiểm soát, chủ yếu phụ thuộc vào ngân hàng dựa trên thông tin tín dụng của khách hàng.

Ngoài ra còn có phí của công ty trung gian, cấu trúc phí gồm hai phần chính:

1. Phí dịch vụ trung gian: thường tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng số tiền vay, ví dụ như 3%.
2. Phí dịch vụ vốn tạm ứng: tính theo tỷ lệ phần nghìn trên tổng số vốn tạm ứng, tính theo ngày, thường chu kỳ tạm ứng không vượt quá 5 ngày làm việc.

Với khoản vay 1 tỷ đồng, phí dịch vụ trung gian sẽ là 30 triệu đồng; giả sử toàn bộ 1 tỷ đồng đều được tạm ứng, thời gian 5 ngày, phí tạm ứng sẽ là 5 triệu đồng. Tổng phí là 35 triệu đồng.

Một công ty trung gian báo giá trực tiếp theo tổng lãi suất 3,7%, trong đó 0,7% bao gồm phí dịch vụ trung gian và phí tạm ứng. Cách tính này liên quan đến thời hạn vay, ví dụ như vay 1 tỷ đồng trong 10 năm sẽ thu phí 70 triệu đồng, trong 20 năm sẽ thu phí 140 triệu đồng.

Tất nhiên, tất cả các khoản phí đều có thể đàm phán.

Rủi ro

Rủi ro trong đó, tôi nghĩ có hai loại:

1. Bị lừa trực tiếp
2. Do việc sử dụng vốn vay không phù hợp với quy định, ngân hàng có thể thu hồi khoản vay sớm

Về loại rủi ro thứ nhất, xét theo dòng chảy của tiền bạc thì rủi ro bị lừa còn khá thấp. Dù sao khách hàng cũng chỉ cần đóng trước một khoản tiền đặt cọc nhỏ cho hợp đồng, trong khi bên cung cấp vốn lại phải tạm ứng rất nhiều tiền, số tiền này chỉ được hoàn trả sau khi khách hàng nhận được khoản vay từ ngân hàng. Tôi đặc biệt hỏi về việc vốn tạm ứng có cần thế chấp hay không, công ty trung gian nói là không cần. Nếu vậy, nhiều nhất khách hàng chỉ có thể bị lừa mất khoản tiền đặt cọc hợp đồng.

Loại rủi ro thứ hai, tôi cũng đã hỏi công ty trung gian, họ nói rằng họ sẽ chuẩn bị đầy đủ và tránh né kỹ lưỡng trong các tài liệu xin vay. Miễn là khách hàng không tham gia các hoạt động bất hợp pháp, đánh bạc hoặc đầu tư rủi kèo bóng đá hôm nay ro cao, thông thường sẽ không bị thu hồi khoản vay.

Nhưng thực tế mà nói, sử dụng khoản vay kinh doanh để trả nợ khoản vay thế chấp nhà là vi phạm hợp đồng vay. Điều này luôn tiềm ẩn nguy cơ giống như một quả bom hẹn giờ. Thời hạn vay ngắn chỉ từ 2-3 năm có lẽ chưa đáng lo ngại, nhưng với thời hạn vay kéo dài đến 10-20 năm, rủi ro sẽ tăng lên đáng kể.

Cũng có bạn của tôi không qua trung gian mà trực tiếp liên hệ với ngân hàng để chuyển đổi khoản vay thế chấp nhà sang khoản vay kinh doanh, tức là tự chuẩn bị giấy phép kinh doanh và các tài liệu khác. Mặc dù phức tạp hơn một chút nhưng chi phí thấp hơn nhiều. Tuy nhiên, rủi ro bị thu hồi khoản vay vẫn tồn tại.

Đó là những gì tôi biết được đến thời điểm hiện tại.

Với sự thận trọng như tôi, có lẽ tôi sẽ không làm, nhưng lãi suất thấp như vậy thật sự rất hấp dẫn. Có ai am hiểu lĩnh vực này không, hãy chia sẻ trong phần bình luận xem việc này có đáng tin cậy không? Rủi ro lớn không?